Hoe werkt een openbare verkoop?

Je ziet in het straatbeeld regelmatig gele aanplakbrieven voor een openbare verkoop. Is zo’n verkoop iets voor jou? Lees hier hoe het werkt en waar je op moet letten.

Openbare verkoop: wat is dat?

Een openbare verkoop gaat zoals een veiling: tijdens een zitdag bieden mensen tegen elkaar op en de hoogste bieder wordt in principe de nieuwe eigenaar van het pand. Bij een gedwongen openbare verkoop is de eigenaar door de rechter verplicht om zijn woning openbaar te verkopen, bij een vrijwillige openbare verkoop kiest hij daar zelf voor.

Het verloop van een openbare verkoop

Een vrijwillige openbare verkoop verloopt volgens een vast stramien.

1. De notaris kondigt de verkoop aan via aanplakbiljetten en advertenties.
2. Kandidaat-kopers kunnen het pand bezichtigen en inlichtingen inwinnen bij de notaris.
3. De verkoper bepaalt eventueel een richtprijs of instelprijs zodat kandidaat-kopers een idee hebben van het budget dat ze moeten vrijmaken.
4. Tijdens de zitdag bieden de kandidaten tegen elkaar op.
5. Als de verkoper akkoord gaat met het hoogste bod, zijn er twee mogelijkheden. Ofwel wordt de hoogste bieder meteen de nieuwe eigenaar, ofwel geeft de verkoper iedereen de kans om een nog hoger bod uit te brengen. Dat moet gebeuren binnen de 15 dagen na de zitdag.
6. Komt er geen hoger bod meer, dan wordt de hoogste bieder van de eerste zitdag de nieuwe eigenaar. Biedt iemand toch nog meer, dan volgt er een nieuwe zitdag.

Wat is het verschil tussen een openbare en een onderhandse verkoop?

Er zijn 2 grote verschillen tussen een openbare en een onderhandse verkoop of een verkoop via een vastgoedmakelaar. Ten eerste kun je bij een openbare verkoop niet meer onder je aankoop uit. Gekocht is gekocht, dus wees er zeker van dat je genoeg middelen hebt of dat je een lening krijgt. Een onderhandse verkoop kan wel nog geannuleerd worden als je lening niet in orde komt. Men spreekt van een opschortende voorwaarde.

Ten tweede moet je bij een openbare verkoop sneller betalen: binnen de maand nadat het pand aan je toegewezen is. Bij een onderhandse verkoop heb je 4 maanden tijd, tot het compromis getekend wordt of je een lening hebt (= opschortende voorwaarde is vervuld).

Is openbaar verkopen interessant voor mij?

Je pand openbaar verkopen kan interessant zijn als er veel vraag naar is. Dan krijg je meestal een correcte prijs en is de verkoop snel beklonken (meestal al na 1 maand). Maar een openbare verkoop kan ook tegenvallen als er weinig interesse is en het hoogste bod onder je verwachtingen blijft. Veel mensen schakelen na een tegenvallende openbare verkoop alsnog een makelaar in om hun pand tegen een correcte prijs verkocht te krijgen.

Is openbaar kopen interessant voor mij?

De instelprijs bij een openbare verkoop kan interessant zijn, al weet je natuurlijk nooit hoe hoog de andere geïnteresseerden zullen bieden. De verkoop verloopt alleszins bijzonder transparant: je weet precies wie er biedt en hoeveel. Houd er wel rekening mee dat je bij een openbare verkoop geen bedenktijd hebt. Je moet dus absoluut zeker zijn dat je je lening rond krijgt, en liefst zo snel mogelijk. Want meestal heb je maar 5 dagen om de kosten te betalen en moet je na 1 maand de volledige koopprijs op tafel leggen. Als koper betaal je de kosten van de verkoping (registratierechten, het ereloon van de notaris en de aktekosten). Deze kosten liggen vast volgens bepaalde barema’s en dalen als de prijs van de woning stijgt. Voor een huis van 200.000 euro bijvoorbeeld betaal je in Oost-Vlaanderen 16,5%. Als vuistregel kun je rekenen dat de kosten ongeveer 20% van de aankoopprijs bedragen. Vraag op voorhand wat de extra kosten zullen zijn aan de notaris die de verkoop organiseert.

Tips bij een openbare verkoop

Bied je mee tijdens een openbare verkoop, houd dan deze tips in het achterhoofd:

• Bepaal op voorhand je budget en bespreek met je bankier of je daar een lening voor krijgt.
• Vraag op voorhand alle informatie over het pand op en lees de verkoopsvoorwaarden. Uiteraard moet je het pand ook gaan bezichtigen.
• Zorg dat je op tijd bent op de zitdag.
• Neem je identiteitskaart mee.
• Ben je getrouwd of woon je wettelijk samen, dan moet ook je partner aanwezig zijn. Vergeet jullie trouwboekje niet.